Leerstandsquote: Welche Faktoren spielen eine Rolle?

Die Leerwohnungsquote ist zwischen 2018 und 2019 um 0,3 Prozentpunkte gestiegen. In den letzten Jahrzehnten gab es immer wieder stärkere Schwankungen dieser Quote. Welche Faktoren spielen bei der Erklärung dieser Schwankungen eine Rolle?

Entwicklung der Leerwohnungsquote in den letzten 30 Jahren

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In Basel-Stadt lag die Leerwohnungsquote im Juni 2019 bei 1,0%. Dies ist der höchste Stand seit 2008 (1,2%) und 0,3 Prozentpunkte höher als im Vorjahr. In absoluten Zahlen ausgedrückt stehen 2019 rund 1'100 Wohnungen leer.

Ein Blick weiter zurück zeigt, dass die Leerstandsquote starken Schwankungen unterliegt:

  • In den letzten rund 30 Jahren erreichte sie 1990 mit einem Wert von unter 0,2% einen Tiefstand. Damals standen 175 Wohnungen leer.
  • Der höchste Stand während dieser Zeitspanne wurde im Juni 1999 gemessen, mit einem Wert von knapp über 1,5% und rund 1'600 leeren Wohnungen.

Als Leerwohnungen zählen dabei Wohnungen, die am Stichtag 1. Juni bezogen werden können und zur Dauermiete von mindestens drei Monaten oder zum Kauf angeboten werden.

Die Quote als Teil eines komplexen Systems

Die Leerwohnungsquote kommt in einem komplexen ökonomischen, soziodemografischen und regulatorischen Umfeld zustande. Sie ist unter anderem abhängig von:

  • dem bestehenden Wohnungsangebot
  • der Bautätigkeit
  • der Attraktivität von Basel-Stadt als Wohn- und Arbeitsort
  • den Wanderungsbewegungen
  • der Bevölkerungsstruktur und
  • der Nutzung des Wohnraums
  • dem Wohnungsangebot im Umland und dessen Attraktivität als Wohnort

An dieser Stelle greifen wir das Bevölkerungswachstum, die Bautätigkeit und die Wohnfläche pro Person heraus.

Welche Rolle spielt die Bevölkerungsentwicklung?

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Eine stark sinkende Bevölkerung geht in der Regel mit einer steigenden Leerwohnungsquote einher:

  • zwischen 1993 und 1999 verlor Basel-Stadt beispielsweise rund 9'000 Einwohner (Stand: jeweils Ende Mai). Die Leerwohnungsquote stieg von 0,2% auf 1,5%.

Das Gegenteil ist ebenfalls zu beobachten:

  • insbesondere zwischen 2007 und 2014 stieg die Bevölkerung um rund 9'000 Personen. Die Leerstandsquote sank von 1,4% auf 0,2%.

Bautätigkeit beeinflusst den Leerwohnungsbestand

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Seit 2014 beobachten wir in Basel-Stadt eine bemerkenswerte Situation:

  • Die Bevölkerung wächst (+ 4'000 Personen bis zum Stichtag 2019) und auch der Leerstand nimmt zu (von 0,2% auf 1,0%).

Ein Grund dafür ist die seit 2014 hohe Nettowohnungsproduktion – also der Wohnungssaldo von Neubau, Abbruch und Umbau:

  • Im Mittel über diese Jahre liegt sie bei rund 550 Wohnungen.

Die Werte 2019 basieren dabei auf einer Schätzung aufgrund der bekannten Bauprojekte.

Es ist zu beobachten, dass in den letzten Jahrzehnten auf eine Phase mit tiefem Leerstand – wie Anfang der 1990er-Jahre oder Anfang der 2010er-Jahre – verzögert eine Phase mit hoher Nettowohnungsproduktion folgte.

Wohnflächenverbrauch pro Person hängt vom Angebot ab

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Im Zusammenhang mit der insgesamt verfügbaren Wohnfläche spielt auch der Wohnflächenverbrauch pro Kopf eine Rolle.

  • Aktuell liegt dieser bei rund 41m² pro Person (Stand Ende 2018)
  • 1980 waren es noch 36m².

Interessant sind die Schwankungen dazwischen:

  • In Phasen mit tiefem Leerstand hat die mittlere Wohnfläche pro Person stagniert oder ist gar gesunken, so beispielsweise zwischen 1990 und 1994 oder aktuell seit 2014.

Der Druck auf dem Wohnungsmarkt, der sich in der Regel auch in höheren Angebotsmieten zeigt, geht also mit einer Reduktion der Wohnfläche pro Person einher.

Umgekehrt gab es im beobachteten Zeitraum Phasen, in denen die Wohnfläche pro Person angestiegen ist, so beispielsweise zwischen 1997 und 2006, einer Phase mit hohem Leerstand in Basel-Stadt.

Daten zur Leerwohnungszählung seit 1904 verfügbar

Die Leerwohnungsquote wird seit 1904 vom Statistischen Amt des Kantons Basel-Stadt erhoben, seit 1941 im Auftrag des Bundes.

Seit 1995 wird die Erhebung zusammen mit dem Statischen Amt Basel-Landschaft durchgeführt.

Die Erhebung basiert einerseits auf einer Befragung der grösseren Immobilienverwalter. Andererseits werden Annoncen, insbesondere auf Webportalen, ausgewertet.